מדוע חשוב ייצוג של עורך דין בפרויקטים של מחיר למשתכן? כאשר אנו רוכשים דירת מחיר למשתכן, הטענה הראשונה שעולה היא שמאחר ואין שינויים – אין צורך בעורך דין. היות ומדובר בעסקת רכישת דירה מקבלן לכל דבר, הרי שמדובר בעסקה הגדולה ביותר שלכם. לא סביר שתחתמו על הסכם מול קבלן מבלי להבין את משמעותו
עסקת רכישת דירה מקבלן היא תהליך ולא אירוע חד פעמי, ולכן המהות של הייצוג המשפטי היא למעשה הליווי לאורך כל הדרך. תהליך נמשך שנים רבות ולעיתים ימשיך גם לאחר מסירת הדירה (במידה ויתגלו ליקויים וכו').
מטרת הליווי היא לצמצם את פערי הכוחות האדירים הקיימים בין חברה קבלנית ועורכי הדין מטעמה, אשר עוסקים בתחום באופן יומיומי, לעומת רוכש דירה שעושה זאת בפעם הראשונה בחייו.
בנוסף, למשרדנו ניסיון רב בעריכת שינויים רבים בחוזי מחיר למשתכן. העבודה מול חוזי מחיר למשתכן שונה מאופן העבודה מול קבלנים בשוק החופשי. מרווח התמרון צר הרבה יותר והבדיקה מבוצעת מול מכרז הקבלן מול המדינה בלבד.
ובכל זאת, בבדיקה התברר שהתגלו פערים, בסעיפי ההסכם, במפרטים, במחיר הדירות, אי אכיפה של סעיפים מהותיים במכרז – כפי שתוכלו לראות בדוגמאות חלקיות שנציג להלן:
על כן, הייצוג המשפטי קריטי, במיוחד לאור העובדה שמדובר בעסקת רכישה גדולה שהיא למעשה תהליך ארוך. ראוי שרוכש שמשלם מאות אלפי שקלים או יותר יידע על מה הוא חותם, ויבין את משמעות ההסכם.
כאמור, בין החברה הקבלנית לרוכש, שעושה את העסקה בפעם הראשונה בחייו, יש פערי כוחות משמעותיים, הבאים לידי ביטוי בפערי מידע, ידע והבנה של המצב החוקי.
על כן משרדנו מלווה את הרוכשים לכל אורך התהליך מרגע בחירת הדירה, ועד לאחר מועד מסירת הדירה בפועל.
לדוגמה, משרדנו מנע מרוכשים לשלם במקרים רבים הוצאות של אלפי שקלים בגין תשלומים שנדרשו על ידי החברה הקבלנית, שנבעו מפירוש סעיף בהסכם לטובת החברה, חיוב ביתר, או דרישות תשלום שאינן מגובות במכרזי מחיר למשתכן.
בנוסף, להלן מספר דוגמאות נוספות למשמעות של הליווי:
מה כולל הליווי הקבוצתי:
לאחר הבדיקה תיערך פגישה (זום) במהלכה יקבלו המיוצגים הסבר מלוא ומפורט של הסכם המכר והמסמכים הנלווים.
חשוב להבין: אין קשר בין שינויים בהסכמים לבין הצורך בייצוג משפטי! מטרת הייצוג המשפטי היא להקטין את פערי הכוחות בין קבלן ועורכי הדין מטעמו לבין מי שרוכש דירה לראשונה ולוודא שזכויות הרוכשים נשמרות:
יש שינויים בהסכמים, אך לרוב הם באים לידי ביטוי בהבהרות שנשלחות כמענה ולא בנספח שינויים.
יתרה מכך, בתוכנית מחיר למשתכן, ובניגוד לשוק החופשי, שינויים בהסכמים או במפרטים מבוצעים לאחר החתימה, ככל שמתגלים פערים בין ההסכם או המפרט למסמכי המכרז.
חשוב להדגיש כי לאחר החתימה, משרד הבינוי והשיכון וחברות הבקרה אינם נותנים מזור לזוכים שמתקשים להתמודד מול חברות קבלניות, לרבות במקרים של חברות המפרות את המכרז, על כן יש חשיבות רבה לנגישות משרדנו למשרד הבינוי והשיכון.
הליווי במעמד החתימה כולל בין היתר בדיקה של מחיר הדירה בהתאם להוראות המכרז, בדיקת נספחי ההסכם, בדיקה של מיקום ומספרי חניות, המחסן ועוד.
גילוי של טעויות במעמד החתימה – קריטי ועשוי לחסוך זמן יקר, כסף ועוגמת נפש רבה.
הקבלן מתקשה לעיתים לתת מענה לקבוצה גדולה של זוכים, שמבחינתם נותרים במקרים רבים מול שוקת שבורה. בפרויקטים רבים משרדנו נאלץ לספק מענה לזוכים שמתקשים להשיג מסמכים שונים הדרושים להם לקבלת משכנתא או בהתנהלות מול הקבלן בעניינים שונים.
המקצוענות שלנו היא השקט שלכם!
כאשר אנו רוכשים דירה חדשה, מטיל עלינו הקבלן את החובה לשלם את שכר הטרחה של עורך דינו. עורך דינו של הקבלן מייצג אותו ועתיד לדאוג לרישום הדירה שקנינו. שכר הטרחה נע לרוב בין 1.5%-2% מעלות הדירה הנרכשת. מכיוון שמחיר דירה חדשה מקבלן אינו מבוטל, אנו עשויים לשלם לעוה"ד של הקבלן שכר טרחה בגובה עשרות אלפי שקלים.
חשוב להדגיש: העובדה שאנו משלמים את שכר טרחת עוה"ד של הקבלן, אינה קובעת כי האחרון מייצג את האינטרסים שלנו בעסקה מול הקבלן. למעשה לעוה"ד של הקבלן אסור לייצג אותנו והסוגיה אף מוסדרת לרוב בחוזה שבין הקבלן ללקוח וגם בדין.
כלומר, עורך הדין מטעם הקבלן אחראי לרישום הדירה בלבד ואינו מייצג את הרוכש!
כך שככל שהרוכש מוותר על ייצוג משפטי מטעמו אין מי שמגן על האינטרסים שלו.
בטרם חותמים על חוזה רכישת דירה מקבלן יש לבחון מספר סוגיות חשובות אותן נפרט בקצרה:
החוק העיקרי הנוגע לרכישת דירה מקבלן הוא חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") אשר תחתיו מוספים שינויים חדשות לבקרים. החוק תוקן בעקבות התפתחות הנושא בשילוב הכלכלה בישראל וגורמים נוספים כדוגמת "פרשת חפציבה". בעקבות אותה פרשה נכנס תיקון לחוק, הוא תיקון מספר 4 לחוק המכר:
כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן, יש ליצור מנגנון ביטחון לתשלומים שאנו משלמים לקבלן. המטרה היא להבטיח את הכספים הרבים שאנו משקיעים בדירה ולמנוע מצב בו הבנייה אינה מושלמת, הקבלן לא עומד בהתחיבויותיו, מתגלים ליקויים או כשלים בהשגת היתרים וכך הלאה.
לשם כך בדיוק נקבע תיקון מספר 4 שיצר עבורנו מספר אפשרויות באמצעותן נגן, ככל הניתן, על הכספים ששילמנו:
# יש לבחון האם לפרויקט יש ליווי בנקאי. במקרה כזה הקבלן יעמיד ערבויות לפרויקט ובעבור כל תשלום שלנו יוחזר לקבלן חלקו היחסי בערבות שנתן. כדוגמה הקבלן יעמיד מיליון וחצי ₪ ערבות לכל דירה שתיבנה. הכסף שאנו נשלם (בשוברים ישירות לבנק), יעבור לחשבון הבנק של הפרויקט בלבד ואותו סכום ששולם יופחת מגובה הערבות שהעמיד הקבלן.
בליווי בנקאי, יש לוודא בסיום הפרויקט קבלת מכתב החרגה (מכתב מטעם הבנק של הקבלן, הבנק שמלווה את הפרויקט, המחריג את החלק של הרוכש בפרויקט) ורישום הערת אזהרה על הדירה שרכשנו.
במידה ואין ליווי בנקאי – יש לוודא רישום הערת אזהרה, ולקבוע קצב תשלומים בהתאם לחוק המכר ובהתאם לקצב התקדמות הבניה.
# יש להקפיד מה גובה מדד הבסיס על פיו תקבע יתרת התשלומים. כמו כן בטרם שולם התשלום האחרון, יש לוודא שיש לקבלן אישורי מיסים מלשכת מיסוי מקרקעין.
דגשים נוספים:
כאשר הגעתם למשרד המכירות, הדירה לדוגמה לרבות המפרט היו מותאמים לסטנדרט הגבוה – לעיתים על מנת לקבל את אותו הסטנדרט תאלצו להוסיף כספים.
על מנת שלא יקרה מצב כאמור, חשוב לסכם עניינים אילו בטרם החתימה לדוגמא: מספר שקעים ומיקומם, גודל וסוג רצפות, דלתות, חלונות, רשתות, ברז מאחורי המקרר, הכנה לרמקולים בסלון, סוג מטבח, אפשרויות בחירה וכדומה.
יתכן שכדאי להיעזר באדריכל או מהנדס בניין כבר בשלב המו"מ.
אנו ממליצים לרוכשי דירה מקבלן להיעזר בעו"ד מטעמם אשר ילווה אותם בכל ההליכים המפורטים מעלה ויוודאו כי האינטרסים של הרוכשים מוגנים!
משרדנו מנוסה בייצוג רוכשים בעסקאות מכר מול קבלנים. אנו מלווים את הרוכשים מהשלבים הראשונים של הרכישה, במהלך החתימה ועד לקבלת הדירה בפועל.
חשבתם שההסכמים סטנדרטיים ולא צריך לבדוק אותם??? תחשבו שוב! ההסכמים הם אכן סטנדרטיים, אולם לעיתים עלול היזם לטעות (במקרה הטוב) ואז אתם עלולים למצוא עצמכם במצב בו תאלצו להתמודד עם טעות מבלי שהיתה לכם נגיעה לכך.
לכן, חשוב מאוד שגורם מקצועי יעבור על ההסכם בטרם תחתמו עליו.
ראוי לציין כי מתוך ניסיון – הייצוג חשוב מאין כמותו, במיוחד בעסקה כל כך גדולה ובמיוחד כאשר הצד השני בעסקה הוא קבלן או יזם, אשר עורך הדין מטעמו מייצג אותו בלבד – זה רשום בהסכם
הדברים שיש לשים אליהם לב בין היתר:
לדוגמה: באחת העסקאות שמרדנו ליווה רוכשים, התברר כי מיקום החניה היה שונה בתשריטים, היות והתשריטים היו שונים. באותו מקרה חניה מספר 5 בתשריט החניות הופיעה כחניה מקורה אולם בתשריט אחר חניה מספר 5 הוצבה במיקום אחר – ללא קירוי. בזכות העבודה שמשרדנו ליווה את אותם רוכשים במעמד החתימה הדבר התגלה ותוקן.
משרדנו מלווה רוכשים בעסקאות מקרקעין מעל 7 שנים ומעניק ליווי צמוד לאלפי רוכשי דירות בפרוייקטים של מחיר למשתכן ו-דירה בהנחה בכל הארץ.
אל תעמדו לבד מול הקבלן החזק, פנו אלינו עוד היום לייעוץ משפטי מקצועי
במאמר זה נסקור את אחד הנושאים השכיחים ביותר עבור רוכשי דירות, נושא איחור במסירת הדירה מקבלן על כל רבדיו החל מהיבט חוקתי, פסיקה והלכה אל מול השפעת הקורונה על חיינו.
רכישת דירת מגורים היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של הפרט.
מועד מסירת דירה חדשה מקבלן, כשהיא ראויה למגורים, הוא אחד המועדים הקריטיים ביותר מבחינתם של רוכשי הדירות.
איחור במסירת הדירה מקבלן עלול לגרום לרוכשי הדירות נזקים רבים. רוכשי הדירות מסתמכים על מועד המסירה המצוין בהסכם, היות והוא מתואם מול מכירת הדירה הקיימת או סיום חוזה שכירות. לעיתים אותם רוכשים משנים את מסלול חייהם עקב רישום ילדים למסגרות החינוך ככל שמדובר במעבר לעיר חדשה וכיו"ב.
על כן, כל דחייה במועד המסירה, עשויה להותיר את הרוכשים מול שוקת שבורה, לזמן בלתי קצוב, לגרום להם לחסרון כיס, ותחושה קשה של חוסר וודאות בכל הנוגע למועד המסירה.
הן החוק במדינת ישראל והן בתי המשפט, זיהו את פערי הכוחות העצומים בין הקבלן לבין רוכשי הדירות. משכך, המחוקק יצר מעטפת של הגנה על רוכשי דירות חדשות מקבלן; לדוגמא חוק המכר (דירות) מסדיר וקובע את חובותיו של הקבלן כלפי רוכשי הדירות, ובתי המשפט משלימים את הפיקוח על הקבלנים באמצעות פסיקותיהם, ולו משום העובדה, כי מדובר באינטרס ציבורי מן המעלה הראשונה.
על אף האמור, יזמים או קבלנים רבים מרשים לעצמם לעבור על החוק ופוגעים חדשות לבקרים בזכויותיהם של רוכשי דירות חדשות לעיתים מתוך מטרה "לדחות את הקץ" עד לאחר פסיקת בית משפט.
ייתכנו קיומם של מאורעות שונים, אולם על הקבלן לנסות ולצפות בקירוב ככל האפשר את התקיימותם של מצבים בלתי צפויים אלו, ולבצע התאמות היכולות למנוע את האיחור במסירה האמור.
המצב החוקי: חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973
סעיף 5(א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "החוק") מסדיר את מערכת היחסים בין הקבלן לבין רוכש הדירה ביחס לאיחור במסירת הדירה:
פיצוי בשל איחור במסירה
"5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב)הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."
הסעיף קובע כי עד 60 ימי איחור לא יינתן פיצוי, אולם במידה והאיחור עולה על 60 ימים, ישולם פיצוי החל מהיום הראשון לאיחור.
גובה הפיצוי הינו בשיעור של 150% מדמי השכירות המתקבלים בגין דירה דומה באזור עבור 8 חודשים ראשונים ושיעור של 125% עבור יתרת התקופה הנוספת, ככל וישנה.
לדוגמה אם מדובר על תקופת איחור של 10 חודשים בגין דירה ששוויי דמי השכירות שלה עומד על 4,000 ₪, הפיצוי עבור מלוא תקופת האיחור יעמוד על 58,000 ₪ –
(6,000 ₪ (4,000 ₪ * 150%) עבור 8 חודשים ראשונים ועוד 10,000 ₪ (5,000 ₪ * 125%) עבור החודשיים הנוספים)
נקודה נוספת ראויה לציון – החוק הינו חוק קוגנטי שלא ניתן להתנות עליו בחוזה אלא לטובת הרוכשים. כך שבמקרה שבהסכם המכר בין הרוכש לקבלן מופיע סעיף הקובע פיצוי שונה מהקבוע בדין, ישולם הפיצוי הגבוה מבניהם.
בעניין חשיבות מועד המסירה, פסק הדין המוביל הוא רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.2016).
"סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור."
ובהמשך:
"דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה."
האם ניתן לתבוע פיצויים בגין נזקים נוספים?
סעיף 5א לחוק המכר קובע את מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה – ללא הוכחת נזק.
אין בחוק המכר דירות כדי לגרוע מכל זכות אחרת שיש לכל רוכש על פי כל דין.
כלומר, במידה ונגרמו נזקים ממוניים בגין האיחור במסירה, ניתן ואף רצוי לתבוע מהקבלן פיצוי גם בגין נזקים אלו מכוח פקודת הנזיקין או כל דין אחר.
יש לשים לב שבדרך כלל בהסכמי המכר מציין הקבלן כי הרוכש אינו רשאי לתבוע דבר מלבד הפיצוי הקבוע בחוק. מדובר בהוראה חוזית בלתי חוקית שכן לא ניתן לחייב אדם לוותר על זכות הניתנת לו על פי דין.
סעיפים 5א(א) ו-5א(ג) לחוק המכר דירות קובעים מצד אחד שהמוכר מחויב לפצות את רוכשי הדירות והחוק הינו קוגנטי. מצד שני, סייפה הסעיף מדבר על "איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר". כלומר, כאמור החוק מסייג (פוטר) את הקבלן מתשלום הפיצוי עליו מחויב בהסכמי המכר עקב מכרין שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו צפוי.
יצוין כי נטל הראיה מוטל על הקבלן, על כן בתביעות בפני קבלנים הקבלן הוא זה שצריך להרים את נטל ההוכחה על מנת שבית המשפט יקבע שהוא אינו צריך לפצות את הרוכש בגין תקופת האיחור, טענה זו נקראת הודאה והדחה.
טענת הודאה והדחה מהי?
בכל הנוגע לתביעות מכוח חוזה במשפט האזרחי, נטל השכנוע מוטל על התובע, אשר נושא על כתפו את החובה להוכיח את טענותיו בפני בית המשפט ברמה של הטיית מאזן ההסתברויות.
על התובע להוכיח לבית המשפט, באמצעות הבאת ראיות מספיקות, שהתקיימותה של גרסתו למערכת ההתרחשויות סבירה יותר מזו של הנתבע. לכלל זה ישנם מספר חריגים בהם עובר נטל השכנוע אל כתפי הנתבע, ואחד מהם במקרה של טענת הודאה והדחה.
במסגרת טענת הודאה והדחה מודה הנתבע בכל עובדות כתב התביעה ובפרט באיחור מסירת הדירה אשר הולידו את הסעד המבוקש, אך מציין עובדות נוספות אשר בעטיין דוחה הוא את הסעד המבוקש – פיצוי בגין האיחור.
על כן, על מנת להרים את הנטל, על החברה הקבלנית יש להוכיח לבית המשפט מספר תנאים מצטברים:
1) שקרה אירוע ומדובר ב"כוח עליון"
2) מדובר במאורע אשר לא ניתן היה לחזות ולצפות (פתאומי)
3) החברה עשתה כל שביכולתה להימנע מהאיחור
4) הוכחת קשר סיבתי בין סיבת העיכוב לאיחור עצמו
***ניתן להוכיח קשר סיבתי גם לחלק מהתקופה.
