כאשר אנו רוכשים דירה חדשה, מטיל עלינו הקבלן את החובה לשלם את שכר הטרחה של עורך דינו. עורך דינו של הקבלן מייצג אותו ועתיד לדאוג לרישום הדירה שקנינו. שכר הטרחה נע לרוב בין 1.5%-2% מעלות הדירה הנרכשת. מכיוון שמחיר דירה חדשה מקבלן אינו מבוטל, אנו עשויים לשלם לעוה"ד של הקבלן שכר טרחה בגובה עשרות אלפי שקלים.

חשוב להדגיש: העובדה שאנו משלמים את שכר טרחת עוה"ד של הקבלן, אינה קובעת כי האחרון מייצג את האינטרסים שלנו בעסקה מול הקבלן. למעשה לעוה"ד של הקבלן אסור לייצג אותנו והסוגיה אף מוסדרת לרוב בחוזה שבין הקבלן ללקוח וגם בדין.

כלומר, עורך הדין מטעם הקבלן אחראי לרישום הדירה בלבד ואינו מייצג את הרוכש!

כך שככל שהרוכש מוותר על ייצוג משפטי מטעמו אין מי שמגן על האינטרסים שלו.

בטרם חותמים על חוזה רכישת דירה מקבלן יש לבחון מספר סוגיות חשובות אותן נפרט בקצרה:

החוק העיקרי הנוגע לרכישת דירה מקבלן הוא חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") אשר תחתיו מוספים שינויים חדשות לבקרים. החוק תוקן בעקבות התפתחות הנושא בשילוב הכלכלה בישראל וגורמים נוספים כדוגמת "פרשת חפציבה". בעקבות אותה פרשה נכנס תיקון לחוק, הוא תיקון מספר 4 לחוק המכר:

כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן, יש ליצור מנגנון ביטחון לתשלומים שאנו משלמים לקבלן. המטרה היא להבטיח את הכספים הרבים שאנו משקיעים בדירה ולמנוע מצב בו הבנייה אינה מושלמת, הקבלן לא עומד בהתחיבויותיו, מתגלים ליקויים או כשלים בהשגת היתרים וכך הלאה.

לשם כך בדיוק נקבע תיקון מספר 4 שיצר עבורנו מספר אפשרויות באמצעותן נגן, ככל הניתן, על הכספים ששילמנו:

# יש לבחון האם לפרויקט יש ליווי בנקאי. במקרה כזה הקבלן יעמיד ערבויות לפרויקט ובעבור כל תשלום שלנו יוחזר לקבלן חלקו היחסי בערבות שנתן. כדוגמה הקבלן יעמיד מיליון וחצי ₪ ערבות לכל דירה שתיבנה. הכסף שאנו נשלם (בשוברים ישירות לבנק), יעבור לחשבון הבנק של הפרויקט בלבד ואותו סכום ששולם יופחת מגובה הערבות שהעמיד הקבלן.

בליווי בנקאי, יש לוודא בסיום הפרויקט קבלת מכתב החרגה (מכתב מטעם הבנק של הקבלן, הבנק שמלווה את הפרויקט, המחריג את החלק של הרוכש בפרויקט) ורישום הערת אזהרה על הדירה שרכשנו.

במידה ואין ליווי בנקאי – יש לוודא רישום הערת אזהרה, ולקבוע קצב תשלומים בהתאם לחוק המכר ובהתאם לקצב התקדמות הבניה.

# יש להקפיד מה גובה מדד הבסיס על פיו תקבע יתרת התשלומים. כמו כן בטרם שולם התשלום האחרון, יש לוודא שיש לקבלן אישורי מיסים מלשכת מיסוי מקרקעין.

דגשים נוספים:

• יש לבדוק למי שייכות הזכויות בקרקע.
• לבדוק את הזכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
• לוודא שלא רשומים עיקולים על הקרקע.
• במידה והקרקע היא קרקע מינהל, יש לבקש את הסכם החכירה עם המינהל, ולבדוק האם שולמו דמי חכירה, האם הזכויות מהוונות, מהו יעוד הקרקע וכו'.
• יש לוודא כי קיים היתר בניה ולבדוק אותו.
• בעסקת קומבינציה יש לבדוק, בין היתר, את החוזה מול בעל הקרקע, את הנוסח של ייפוי הכוח, אישורי המיסים וכן לבדוק באיזה אופן רשומות זכויות הקבלן בקרקע (לרוב באמצעות הערת אזהרה).
• מפרט טכני – הכלל העיקרי הוא "מה שלא רשום לא קיים"!!!

כאשר הגעתם למשרד המכירות, הדירה לדוגמה לרבות המפרט היו מותאמים לסטנדרט הגבוה – לעיתים על מנת לקבל את אותו הסטנדרט תאלצו להוסיף כספים.

על מנת שלא יקרה מצב כאמור, חשוב לסכם עניינים אילו בטרם החתימה לדוגמא: מספר שקעים ומיקומם, גודל וסוג רצפות, דלתות, חלונות, רשתות, ברז מאחורי המקרר, הכנה לרמקולים בסלון, סוג מטבח, אפשרויות בחירה וכדומה.

יתכן שכדאי להיעזר באדריכל או מהנדס בניין כבר בשלב המו"מ.

• איחור במסירת הדירה – איחור במסירת הדירה מעבר ל- 60 ימי איחור (על פי חוק המכר), יגרור פיצוי מהקבלן החל מהיום הראשון (יום מסירת החזקה הקבוע בחוזה). יש לשים לב שלא הוערך מועד מסירת החזקה בעקבות שינויי דיירים – שינויים שביקשנו בטרם נמסרה לנו הדירה. יש לעגן בחוזה המכר כי הרוכש יאשר כל שינוי בכתב, לרבות האיחור במסירה שיהיה בעקבותיו (במידה ויהיה).
• מיקום מחסן, חניה ומעלית – חשוב מאוד לוודא מיקום חניה ומחסן באמצעות תשריט מתאים. יש לזהות את החניה הספציפית שלנו, בטרם חותמים על התשריט! יש לברר האם קיימות חניות מקורות בבניין, קירבת החניה למעלית ועוד.
• יש לוודא כי הקבלן הוא קבלן מורשה ורשום במרשם הקבלנים וכי רשיונו כולל ביצוע פרויקטים מסוג זה.
• תוספות של הקבלן – חוזי הרכישה מקבלן קובעים לרוב כי חלקים בבניין, לרבות חלקים משותפים, יישארו מוצמדים לקבלן (רשומים ושייכים לו). יש לוודא כי כל בנייה או שימוש בחלקים אלו, יהיה במידת הסביר ושלא תפגע בנו, לדוגמה – לאסור על הקבלן אפשרות של הצבת אנטנה על גג הבניין ועוד.

אנו ממליצים לרוכשי דירה מקבלן להיעזר בעו"ד מטעמם אשר ילווה אותם בכל ההליכים המפורטים מעלה ויוודאו כי האינטרסים של הרוכשים מוגנים!

משרדנו מנוסה בייצוג רוכשים בעסקאות מכר מול קבלנים. אנו מלווים את הרוכשים מהשלבים הראשונים של הרכישה, במהלך החתימה ועד לקבלת הדירה בפועל.

חשבתם שההסכמים סטנדרטיים ולא צריך לבדוק אותם??? תחשבו שוב! ההסכמים הם אכן סטנדרטיים, אולם לעיתים עלול היזם לטעות (במקרה הטוב) ואז אתם עלולים למצוא עצמכם במצב בו תאלצו להתמודד עם טעות מבלי שהיתה לכם נגיעה לכך.

לכן, חשוב מאוד שגורם מקצועי יעבור על ההסכם בטרם תחתמו עליו.

ראוי לציין כי מתוך ניסיון – הייצוג חשוב מאין כמותו, במיוחד בעסקה כל כך גדולה ובמיוחד כאשר הצד השני בעסקה הוא קבלן או יזם, אשר עורך הדין מטעמו מייצג אותו בלבד – זה רשום בהסכם

הדברים שיש לשים אליהם לב בין היתר:

• כמו בכל הסכם יש לשים לב למספרים: מספרי תעודות זהות שלכם, מספר הבניין, הדירה, החניה התואמת, המחסן הצמוד וכיו"ב;

לדוגמה: באחת העסקאות שמרדנו ליווה רוכשים, התברר כי מיקום החניה היה שונה בתשריטים, היות והתשריטים היו שונים. באותו מקרה חניה מספר 5 בתשריט החניות הופיעה כחניה מקורה אולם בתשריט אחר חניה מספר 5 הוצבה במיקום אחר – ללא קירוי. בזכות העבודה שמשרדנו ליווה את אותם רוכשים במעמד החתימה הדבר התגלה ותוקן.

• פריסת התשלומים; יש להקפיד על פריסת תשלומים שתהיה נוחה לרוכשים במיוחד לאור העובדה שבמקביל לתשלומי השכירות יש לשלם את המשכנתא.
• מדד תשומות הבניה – מאחר ומחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבניה, יש לשים לב מהו מדד הבסיס – שכן ככל שמדד הבסיס רחוק יותר ממועד החתימה כך לרוב יעלה מחיר הדירה. רק לשם ההבהרה – מאז ינואר 2015 עלה מדד תשומות הבניה עלה ב- 2%. כלומר אם מחיר הדירה עומד על 1.5 מיליון – נאלץ לשלם תוספת של 30,000 ₪!

משרדנו מלווה רוכשים בעסקאות מקרקעין מעל 7 שנים ומעניק ליווי צמוד לאלפי רוכשי דירות בפרוייקטים של מחיר למשתכן ו-דירה בהנחה בכל הארץ.

אל תעמדו לבד מול הקבלן החזק, פנו אלינו עוד היום לייעוץ משפטי מקצועי

במאמר זה נסקור את אחד הנושאים השכיחים ביותר עבור רוכשי דירות, נושא איחור במסירת הדירה מקבלן על כל רבדיו החל מהיבט חוקתי, פסיקה והלכה אל מול השפעת הקורונה על חיינו.
רכישת דירת מגורים היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של הפרט.

מועד מסירת דירה חדשה מקבלן, כשהיא ראויה למגורים, הוא אחד המועדים הקריטיים ביותר מבחינתם של רוכשי הדירות.

איחור במסירת הדירה מקבלן עלול לגרום לרוכשי הדירות נזקים רבים. רוכשי הדירות מסתמכים על מועד המסירה המצוין בהסכם, היות והוא מתואם מול מכירת הדירה הקיימת או סיום חוזה שכירות. לעיתים אותם רוכשים משנים את מסלול חייהם עקב רישום ילדים למסגרות החינוך ככל שמדובר במעבר לעיר חדשה וכיו"ב.

על כן, כל דחייה במועד המסירה, עשויה להותיר את הרוכשים מול שוקת שבורה, לזמן בלתי קצוב, לגרום להם לחסרון כיס, ותחושה קשה של חוסר וודאות בכל הנוגע למועד המסירה.
הן החוק במדינת ישראל והן בתי המשפט, זיהו את פערי הכוחות העצומים בין הקבלן לבין רוכשי הדירות. משכך, המחוקק יצר מעטפת של הגנה על רוכשי דירות חדשות מקבלן; לדוגמא חוק המכר (דירות) מסדיר וקובע את חובותיו של הקבלן כלפי רוכשי הדירות, ובתי המשפט משלימים את הפיקוח על הקבלנים באמצעות פסיקותיהם, ולו משום העובדה, כי מדובר באינטרס ציבורי מן המעלה הראשונה.

על אף האמור, יזמים או קבלנים רבים מרשים לעצמם לעבור על החוק ופוגעים חדשות לבקרים בזכויותיהם של רוכשי דירות חדשות לעיתים מתוך מטרה "לדחות את הקץ" עד לאחר פסיקת בית משפט.

ייתכנו קיומם של מאורעות שונים, אולם על הקבלן לנסות ולצפות בקירוב ככל האפשר את התקיימותם של מצבים בלתי צפויים אלו, ולבצע התאמות היכולות למנוע את האיחור במסירה האמור.

המצב החוקי: חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973
סעיף 5(א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "החוק") מסדיר את מערכת היחסים בין הקבלן לבין רוכש הדירה ביחס לאיחור במסירת הדירה:
פיצוי בשל איחור במסירה
"5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב)הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."
הסעיף קובע כי עד 60 ימי איחור לא יינתן פיצוי, אולם במידה והאיחור עולה על 60 ימים, ישולם פיצוי החל מהיום הראשון לאיחור.
גובה הפיצוי הינו בשיעור של 150% מדמי השכירות המתקבלים בגין דירה דומה באזור עבור 8 חודשים ראשונים ושיעור של 125% עבור יתרת התקופה הנוספת, ככל וישנה.
לדוגמה אם מדובר על תקופת איחור של 10 חודשים בגין דירה ששוויי דמי השכירות שלה עומד על 4,000 ₪, הפיצוי עבור מלוא תקופת האיחור יעמוד על 58,000 ₪ –
(6,000 ₪ (4,000 ₪ * 150%) עבור 8 חודשים ראשונים ועוד 10,000 ₪ (5,000 ₪ * 125%) עבור החודשיים הנוספים)
נקודה נוספת ראויה לציון – החוק הינו חוק קוגנטי שלא ניתן להתנות עליו בחוזה אלא לטובת הרוכשים. כך שבמקרה שבהסכם המכר בין הרוכש לקבלן מופיע סעיף הקובע פיצוי שונה מהקבוע בדין, ישולם הפיצוי הגבוה מבניהם.
בעניין חשיבות מועד המסירה, פסק הדין המוביל הוא רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.2016).
"סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור."
ובהמשך:
"דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה."

האם ניתן לתבוע פיצויים בגין נזקים נוספים?
סעיף 5א לחוק המכר קובע את מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה – ללא הוכחת נזק.
אין בחוק המכר דירות כדי לגרוע מכל זכות אחרת שיש לכל רוכש על פי כל דין.
כלומר, במידה ונגרמו נזקים ממוניים בגין האיחור במסירה, ניתן ואף רצוי לתבוע מהקבלן פיצוי גם בגין נזקים אלו מכוח פקודת הנזיקין או כל דין אחר.
יש לשים לב שבדרך כלל בהסכמי המכר מציין הקבלן כי הרוכש אינו רשאי לתבוע דבר מלבד הפיצוי הקבוע בחוק. מדובר בהוראה חוזית בלתי חוקית שכן לא ניתן לחייב אדם לוותר על זכות הניתנת לו על פי דין.
סעיפים 5א(א) ו-5א(ג) לחוק המכר דירות קובעים מצד אחד שהמוכר מחויב לפצות את רוכשי הדירות והחוק הינו קוגנטי. מצד שני, סייפה הסעיף מדבר על "איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר". כלומר, כאמור החוק מסייג (פוטר) את הקבלן מתשלום הפיצוי עליו מחויב בהסכמי המכר עקב מכרין שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו צפוי.
יצוין כי נטל הראיה מוטל על הקבלן, על כן בתביעות בפני קבלנים הקבלן הוא זה שצריך להרים את נטל ההוכחה על מנת שבית המשפט יקבע שהוא אינו צריך לפצות את הרוכש בגין תקופת האיחור, טענה זו נקראת הודאה והדחה.

טענת הודאה והדחה מהי?
בכל הנוגע לתביעות מכוח חוזה במשפט האזרחי, נטל השכנוע מוטל על התובע, אשר נושא על כתפו את החובה להוכיח את טענותיו בפני בית המשפט ברמה של הטיית מאזן ההסתברויות.
על התובע להוכיח לבית המשפט, באמצעות הבאת ראיות מספיקות, שהתקיימותה של גרסתו למערכת ההתרחשויות סבירה יותר מזו של הנתבע. לכלל זה ישנם מספר חריגים בהם עובר נטל השכנוע אל כתפי הנתבע, ואחד מהם במקרה של טענת הודאה והדחה.
במסגרת טענת הודאה והדחה מודה הנתבע בכל עובדות כתב התביעה ובפרט באיחור מסירת הדירה אשר הולידו את הסעד המבוקש, אך מציין עובדות נוספות אשר בעטיין דוחה הוא את הסעד המבוקש – פיצוי בגין האיחור.

על כן, על מנת להרים את הנטל, על החברה הקבלנית יש להוכיח לבית המשפט מספר תנאים מצטברים:
1) שקרה אירוע ומדובר ב"כוח עליון"
2) מדובר במאורע אשר לא ניתן היה לחזות ולצפות (פתאומי)
3) החברה עשתה כל שביכולתה להימנע מהאיחור
4) הוכחת קשר סיבתי בין סיבת העיכוב לאיחור עצמו
***ניתן להוכיח קשר סיבתי גם לחלק מהתקופה.