רכישת דירת מגורים היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של הפרט.  

מועד מסירת דירה חדשה מקבלן, כשהיא ראויה למגורים, הוא אחד המועדים הקריטיים ביותר מבחינתם של רוכשי הדירות.

איחור במסירת הדירה מקבלן עלול לגרום לרוכשי הדירות נזקים רבים. רוכשי הדירות מסתמכים על מועד המסירה המצוין בהסכם, היות והוא מתואם מול מכירת הדירה הקיימת או סיום חוזה שכירות. לעיתים אותם רוכשים משנים את מסלול חייהם עקב רישום ילדים למסגרות החינוך ככל שמדובר במעבר לעיר חדשה וכיו"ב.

על כן, כל דחייה במועד המסירה, עשויה להותיר את הרוכשים מול שוקת שבורה, לזמן בלתי קצוב, לגרום להם לחסרון כיס, ותחושה קשה של חוסר וודאות בכל הנוגע למועד המסירה.

הן החוק במדינת ישראל והן בתי המשפט, זיהו את פערי הכוחות העצומים בין הקבלן לבין רוכשי הדירות. משכך, המחוקק יצר מעטפת של הגנה על רוכשי דירות חדשות מקבלן; לדוגמא  חוק המכר (דירות) מסדיר וקובע את חובותיו של הקבלן כלפי רוכשי הדירות, ובתי המשפט משלימים את הפיקוח על הקבלנים באמצעות פסיקותיהם, ולו משום העובדה, כי מדובר באינטרס ציבורי מן המעלה הראשונה.

על אף האמור, יזמים או קבלנים רבים מרשים לעצמם לעבור על החוק ופוגעים חדשות לבקרים בזכויותיהם של רוכשי דירות חדשות לעיתים מתוך מטרה "לדחות את הקץ" עד לאחר פסיקת בית משפט.

ייתכנו קיומם של מאורעות שונים, אולם על הקבלן לנסות ולצפות בקירוב ככל האפשר את התקיימותם של מצבים בלתי צפויים אלו, ולבצע התאמות היכולות למנוע את האיחור במסירה האמור.

המצב החוקי: חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973

סעיף 5(א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "החוק") מסדיר את מערכת היחסים בין הקבלן לבין רוכש הדירה ביחס לאיחור במסירת הדירה:

פיצוי בשל איחור במסירה

"5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)  סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור   התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)  סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב)הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

הסעיף קובע כי עד 60 ימי איחור לא יינתן פיצוי, אולם במידה והאיחור עולה על 60 ימים, ישולם פיצוי החל מהיום הראשון לאיחור.

גובה הפיצוי הינו בשיעור של 150% מדמי השכירות המתקבלים בגין דירה דומה באזור עבור 8 חודשים ראשונים ושיעור של 125% עבור יתרת התקופה הנוספת, ככל וישנה.

לדוגמה אם מדובר על תקופת איחור של 10 חודשים בגין דירה ששוויי דמי השכירות שלה עומד על 4,000 ₪, הפיצוי עבור מלוא תקופת האיחור יעמוד על 58,000 ₪ –

(6,000 ₪ (4,000 ₪ * 150%) עבור 8 חודשים ראשונים ועוד 10,000 ₪ (5,000 ₪ * 125%) עבור החודשיים הנוספים)

נקודה נוספת ראויה לציון – החוק הינו חוק קוגנטי שלא ניתן להתנות עליו בחוזה אלא לטובת הרוכשים. כך שבמקרה שבהסכם המכר בין הרוכש לקבלן מופיע סעיף הקובע פיצוי שונה מהקבוע בדין, ישולם הפיצוי הגבוה מבניהם.

בעניין חשיבות מועד המסירה, פסק הדין המוביל הוא רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.2016).

"סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור."

ובהמשך:

"דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה."

האם ניתן לתבוע פיצויים בגין נזקים נוספים?

סעיף 5א לחוק המכר קובע את מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה – ללא הוכחת נזק.

אין בחוק המכר דירות כדי לגרוע מכל זכות אחרת שיש לכל רוכש על פי כל דין.

כלומר, במידה ונגרמו נזקים ממוניים בגין האיחור במסירה, ניתן ואף רצוי לתבוע מהקבלן פיצוי גם בגין נזקים אלו מכוח פקודת הנזיקין או כל דין אחר.

יש לשים לב שבדרך כלל בהסכמי המכר מציין הקבלן כי הרוכש אינו רשאי לתבוע דבר מלבד הפיצוי הקבוע בחוק. מדובר בהוראה חוזית בלתי חוקית שכן לא ניתן לחייב אדם לוותר על זכות הניתנת לו על פי דין.

סעיפים 5א(א) ו-5א(ג) לחוק המכר דירות קובעים מצד אחד שהמוכר מחויב לפצות את רוכשי הדירות והחוק הינו קוגנטי. מצד שני, סייפה הסעיף מדבר על "איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר". כלומר, כאמור החוק מסייג (פוטר) את הקבלן מתשלום הפיצוי עליו מחויב בהסכמי המכר עקב מכרין שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו צפוי.

יצוין כי נטל הראיה מוטל על הקבלן, על כן בתביעות בפני קבלנים הקבלן הוא זה שצריך להרים את נטל ההוכחה על מנת שבית המשפט יקבע שהוא אינו צריך לפצות את הרוכש בגין תקופת האיחור, טענה זו נקראת הודאה והדחה.

טענת הודאה והדחה מהי?

בכל הנוגע לתביעות מכוח חוזה במשפט האזרחי, נטל השכנוע מוטל על התובע, אשר נושא על כתפו את החובה להוכיח את טענותיו בפני בית המשפט ברמה של הטיית מאזן ההסתברויות.

על התובע להוכיח לבית המשפט, באמצעות הבאת ראיות מספיקות, שהתקיימותה של גרסתו למערכת ההתרחשויות סבירה יותר מזו של הנתבע. לכלל זה ישנם מספר חריגים בהם עובר  נטל השכנוע אל כתפי הנתבע, ואחד מהם במקרה של טענת הודאה והדחה.

במסגרת טענת הודאה והדחה מודה הנתבע בכל עובדות כתב התביעה ובפרט באיחור מסירת הדירה אשר הולידו את הסעד המבוקש, אך מציין עובדות נוספות אשר בעטיין דוחה הוא את הסעד המבוקש – פיצוי בגין האיחור.

על כן, על מנת להרים את הנטל, על החברה הקבלנית יש להוכיח לבית המשפט מספר תנאים מצטברים:

• שקרה אירוע ומדובר ב"כוח עליון"
• מדובר במאורע אשר לא ניתן היה לחזות ולצפות (פתאומי)
• החברה עשתה כל שביכולתה להימנע מהאיחור
• הוכחת קשר סיבתי בין סיבת העיכוב לאיחור עצמו

***ניתן להוכיח קשר סיבתי גם לחלק מהתקופה.