מבחינת משרד הבינוי והשיכון, ירושה של למעלה משליש דירה, מבטלת את הזכאות. יחד עם זאת, מאחר והנושא מורכב, אנו ממליצים לפנות למשרדנו לייעוץ פרטני בנושא.

במידה ומדובר על קרקע שניתן לבנות עליה בניה למגורים, אתה יכול להיחשב רק כמשפר דיור.במידה והונפקה תעודת הזכאות, ורכשת קרקע לאחר מכו, יש אפשרות למכור אותה ועדיין להשאיר את הזכאות. חשוב להדגיש שמבחינת משרד הבינוי והשיכון, ישנה חובת הצהרה במידה והשתנה הסטטוס. 

אחת האפשרויות להימנע מתשלום מדד תשומות הבנייה היא הקדמת תשלומים, אבל היא חייבת להיעשות באישור הקבלן. אל תסתפקו באמירות מצד הקבלן של "אין בעיה, יהיה בסדר", אלא תוודאו שהכל ממוסמך ומתועד. כך אף אחד לא יוכל לטעון אחרת ותוכלו להימנע מתשלום מדד תשומות הבנייה.

הדבר הכי חשוב הוא קודם כל לשכור איש בדק מטעמכם, שיוכל לזהות ליקויים ולהסביר לכם את מהותם, איזה תקן מופר וכיוצא באלה. לא תמיד ליקויים (גם מהותיים) ייראו לעין בלתי מקצועית. איש בדק יוכל גם להעריך מה נדרש על מנת לתקן את הליקוי, כמה זמן זה ייקח ומה יהיו העלויות. הדבר השני שחשוב הוא לרשום כל מה שאתם לא יכולים לבדוק, כך למשל לעיתים הרצפה או החלונות מלוכלכים, וקשה מאוד לאתר סדקים, שברים או פגמים, וגילוי כאלה לאחר שהדירה כבר נמסרה עלולים לגרום לעוגמת נפש.

הדבר החשוב ביותר לציין בחוזה השכירות, הוא לציין שמדובר בדירה חדשה מקבלן. ראשית, לא ניתן לתקן שום דבר משום שזו אחריות הקבלן. דבר נוסף שחשוב הוא לציין כי במקרה ומתגלים ליקויים, השוכר חייב להודיע לכם מיד משום שמדובר באחריות הקבלן. נוסף על כך, אם השוכר מעוניין לבצע שינוי כלשהו בדירה, הוא צריך את ההסכמה שלכם מראש ובכתב. חשוב להבהיר שהשוכר חייב להחזיר לכם את הדירה בדיוק כמו שהוא קיבל אותה, כלומר במצב חדש. הנושא האחרון החשוב הוא לציין בחוזה שאין לדייר זכות קיזוז, שכן אם הוא לא יכול לתקן שום דבר, לא צריכה להיות לו זכות קיזוז.

חשוב לומר שחוק המכר מבדיל בין 2 סוגי ליקויים. ליקויים מהותיים חייבים להיות מתוקנים באופן מיידי ואף לפני הכניסה לדירה. ליקויים שהם פחות מהותיים צריכים להיות מתוקנים תוך פרק זמן סביר. מה הוא ליקוי מהותי ומה לא נחשב לליקוי מהותי? מה הוא זמן סביר? יש לא מעט שטחים אפורים ולכן חשוב להיוועץ בעורך דין שמכיר את התחום ויוכל לספק לכם תשובות מקצועיות ומלאות.

יום בחירת הדירה שזכיתם בה הוא יום מרגש. יש לכם רק 45 דקות לבחור את הדירה שלכם, על פי תור זכייתכם. ראשית חשוב להגיע עם מספר אופציות אפשריות מבחינתכם. חשוב לבדוק מה יש בסביבה, איפה חדר הטרנספורמציה? מה מחיר הדירה בהתאם לכל הפרמטרים? מה הם כיווני האוויר בדירה? כמו כן כדאי לשים לב להצמדות של הדירה: החניות והמחסנים. איפה הם ממוקמים? מה סוג החניות ומה הגישה שלהן ביחס לבניין?

אם אתם עומדים בהליך גירושין או שנקלעתם למצב כלכלי קשה, ניתן לפנות לועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון. תפקיד הועדה הוא לבדוק האם אתם עומדים בתנאים ואתם זכאים למכור את הדירה לפני המועדים הקבועים: 5 שנים ממועד הכניסה או 7 שנים ממועד הזכייה, על פי המוקדם. רק בדרך זו תוכלו למכור את הדירה מבלי לשלם קנס וכרגע אין דרך אחרת שבה ניתן למכור את הדירה לפני הזמן.

כאשר אנו מייצגים רוכשי דירה מקבלן בשוק החופשי, השיח מול הקבלן הוא לא רק לגבי הנושאים המשפטיים הקשורים בהסכם עצמו, אלא גם במפרט. בין אם מדובר בתנאים מסחריים כמו הצמדה למדד תשומות הבנייה, המפרט הטכני עצמו ובין אם מדובר בבקשות מסויימות או הוצאות כספיות כלשהן.

חשוב לומר כי במידה ומתגלית בעיה מול הקבלן, עיכוב כלשהו, ליקויים בבניית הדירות וכיוצא באלה, הזוכים יימצאו לבד מול הקבלן. להסכם שעליו אתם חותמים יש שני צדדים בלבד, הזוכה והקבלן עצמו. משרד הבינוי והשיכון וחברת הבקרה אינם צד להסכם ולא ניתן להסתמך עליהם במידה ונתגלתה בעיה כל שהיא.

ראשית, חשוב לבדוק את כל ההיבטים הבסיסיים של הדירה – כיווני האוויר, איך הדירה בנויה, המפרט וכיוצא באלה, אבל לא פחות חשוב מכך הן ההצמדות של הדירה: החנייה, היכן היא נמצאת? מה הגישה אליה? האם מדובר בחניות עוקבות או צמודות? היכן נמצא המחסן? האם המיקום שלו סביר ביחס לדירה?

קרתה תקלה שלא מאפשרת לקבלן למסור את הדירה במועד הנתון? הקבלן חייב לספק לכך הוכחות, שהבעיה לא הייתה צפויה ויש קשר ישיר בין הבעיה לבין האיחור במסירה.

אחרי שחתמתם על החוזה, אף אחד לא יכול לשנות את מועד מסירת הדירה. לא הקבלן, לא הרשות המקומית ולא כל גורם אחר. על פי חוק המכר, הקבלן יכול לאחר במסירה במשך 60 ימים, אולם אם הוא מאחר מעבר לכך, הוא מחוייב לפצות אתכם מהיום הראשון לאיחור בסך של 150% מדמי שכירות של דירה דומה באזור.

קודם כל, ודאי שלא! עורך הדין של הקבלן מייצג גורם אחד בלבד, את הקבלן. תפקידו של עורך הדין בעסקה הוא לדווח עליה למיסוי מקרקעין ולרשום את הדירה על שמכם. לא מעט זוכים סבורים בטעות, כי העובדה שהם משלמים שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן, מעניקה להם סוג כל שהוא של ייצוג, עובדה שהיא ודאי לא נכונה ומצויינת גם בהסכם שהזוכים חותמים מול הקבלן.

הנחיות משרד הבינוי והשיכון מאפשרות חתימה על ההסכם מול קבלן וכל נספחיו בזמן קצוב של שעה אחת בלבד. אמנם ההסכם סטנדרטי לכל הזוכים, אולם כל זוכה חותם על הסכם בו מופיעים פרטיו האישיים ופרטי הדירה הספציפית אותה הוא בחר. לכן, במעמד החתימה קיימת חשיבות רבה לווידוא הפרטים האישיים של הזוכה, והסעיפים השונים בהסכם, במפרט ובתכניות המכר. ליווי של עו"ד בעל ניסיון במעמד זה יעניק לכם ראש שקט וביטחון כי יש לכם גב משפטי מטעמכם ששומר על האינטרסים שלכם.

בשוק החופשי ההתנהלות היא מול הקבלן בלבד ולכן ניתן לשנות סעיפים בנספח. בתכנית מחיר למשתכן, השינויים באים לידי ביטוי בהבהרה מהקבלן או מחברת הבקרה. לדוגמא, הפרויקט שמשרדנו ייצג, נכתב בהסכם כי הדיירים יוכלו לבקש מהקבלן להסיר שלט פרסום של חברת הבנייה. לאחר פניית משרדנו לחברת הבקרה, הובהר כי בקשת הדיירים מחייבת את הקבלן. אותה הבהרה משנה את מהות הסעיף ומונעת פרשנות שונה של הקבלן, מזו של הדיירים.