מחיר למשתכן – פרוטוקול מסירת דירה

הבניה נמצאת לקראת סיומה ואנחנו כבר רואים את האור. יחד עם זאת ישנם מספר דגשים שחשוב לציין וזאת על מנת שמסירת הדירה תעבור באופן יעיל, מהיר וחלק ככל שניתן.

ראוי לציין ששלב מסירת הדירה והפרוטוקולים הוא קריטי. על כן כל טענה, כל סוגיה, כל עניין – חשוב לתעד. מה שלא נרשם לא היה מעולם!

פרוטוקול מסירה ראשוני

מספר שבועות או חודשים בטרם מסירת הדירה, תוזמנו לפרוטוקול מסירה ראשוני.

פרוטוקול מסירה ראשוני נועד לבחון האם הדירה בנויה כראוי, בדגש על ליקויים מהותיים. לרוב מדובר על ליקויים בולטים – כאלה שגם "רוכש סביר" בעל עין לא מקצועית יוכל להבחין כמו לדוגמה: רטיבות הנראית לעין, האם הריצוף והחיפויים הקיימים הם אכן אלו שנבחרו וכו'.

בשוק החופשי יש יותר משמעות לפרוטוקול הראשוני מאחר וקיימים שינויי דיירים ועל כן הבדיקה נחוצה לוודא שאותם שינויים הוטמעו בדירה. גם בתוכנית מחיר למשתכן חשוב מאוד לאתר ליקויים על מנת שהם יתוקנו בהקדם ולא יעכבו את מסירת הדירה. מדובר לא רק על ליקויים מהותיים, אלא גם ליקויים פחות משמעותיים.

חשוב לומר שלעיתים בפרוטוקול המסירה הראשוני, בניית הדירה לא הסתיימה (מבחינת גמרים) ועשויים להיות תיקונים נוספים בהמשך בכל מקרה. מבחינת הקבלן, בטרם הדירה נמסרת לעיתים נשלח איש בדק מטעמו (במיוחד אם קבלן הביצוע אינו היזם) ואיש בדק מטעם הרוכש עשוי אף לחסוך את העלות. יחד עם זאת, חברות קבלניות לרוב מתנגדות לאיש בדק מטעם הרוכש בפרוטוקול מסירה ראשוני, מאחר ובמקרים רבים אנשי הבדק נוהגים "לנפח" דוחות ומונעים הלכה למעשה כניסה של הרוכשים לדירה.

החשיבות של איש מקצוע נובעת בעיקר מהסיבה שישנם ליקויים שאיש מקצוע יזהה בקלות, לעומת רוכש סביר: אלמנטים לא ישרים, שיפועים, רטיבות נסתרת (אותה ניתן לגלות באמצעות מיכשור מתקדם) ועוד. על כן, אנו מציעים להגיע עם איש מקצוע לפרוטוקול מסירה ראשוני ככל וניתן, שיחווה דעתו בעניין הליקויים גם אם הדו"ח לא יעבור לקבלן, אלא רק לשם קבלת מושג לגבי מצב הדירה בטרם המסירה ולשם תיעוד ליקויים.

פרוטוקול מסירה

כאן החשיבות של איש מקצוע מטעם הרוכש שיבדוק את הדירה היא קריטית יותר. איש מקצוע יוכל לזהות ולתעד את הליקוי באופן מקצועי יותר בדו"ח מסודר, יקבע איזה תקן הופר, מה דרוש על מנת לתקן את הליקוי ומה העלות. חשוב לעמוד על זכותכם לבדיקת הדירה באמצעות איש מקצוע עוד בטרם החתימה על ההסכם. יתרה מכך, במידה ומכל סיבה שהיא הרוכש יאלץ לפנות לערכאות משפטיות, חוות הדעת של איש המקצוע תוכל לשמש ראיה מכרעת בתיק. לדוגמה, תיעוד מוקדם בפרוטוקול בטרם הכניסה לדירה, עשוי למנוע מהקבלן לטעון שהליקוי נגרם עקב שיפוץ שבוצע על ידי איש מקצוע מטעם הרוכש.

בפרוטוקול המסירה נוודא שהקבלן תיקן את הליקויים שתועדו בפרוטוקול המסירה הראשוני, נבחן את הדירה באופן יסודי הרבה יותר ואולי אף "נגלה" ליקויים חדשים שלא נראו בפרוטוקול המסירה הראשוני. חשוב להעביר את דו"ח הליקויים לקבלן. אין בעיה לחתום על הפרוטוקול גם אם יש ליקויים אך שוב – לתעד לתעד לתעד!

ליקויים

אין דירה שנמסרת ללא ליקויים. יחד עם זאת עלינו להבדיל בין ליקויים "קוסמטיים" כמו לדוגמה חיפויים שבורים, לבין לליקויים מהותיים שאינם מאפשרים מגורים ראויים בדירה, כמו לדוגמה ליקויים בטיחותיים או רטיבות חמורה.  ככל שישנם ליקויים מהותיים, מעבר לרישום הליקוי בפרוטוקול, חשוב לדאוג שאיש המקצוע מטעמכם ידגיש שמדובר בליקוי משמעותי – הגורם לדירה להיות כזו שאינה ראויה למגורים. אתם לא אנשי מקצוע ואתם לא יכולים להיות אחראים על הקביעה מה משמעותי ומה אינו משמעותי!

ליקויים קוסמטיים ניתנים לתיקון במהלך שנת הבדק (לרוב קבלנים מעדיפים לתקן את הליקויים באופן מרוכז בסיומה של שנת הבדק). שנת הבדק זו למעשה שנת אחריות של הקבלן על הדירה. המחוקק קבע את תקופת האחריות למשך שנה, בין היתר מאחר ובמשך השנה הראשונה, הדירה עוברת את כל עונות השנה ואז רוב הליקויים המהותיים יופיעו. לדוגמה אם יש נזקי מים עקב גשמים, אלא יתגלו רק בחורף ויתוקנו רק בקיץ.

כאשר מתגלה ליקוי במהלך שנת הבדק, עלינו לפנות מיידית לחברה ולהודיע. ישנם ליקויים שיתגלו רק בהמשך ולכן חשוב לתעד את ההודעה והליקוי. לעיתים נמליץ לזמן שוב את איש המקצוע, בטרם מסתיימת שנת הבדק ולהעביר שוב דו"ח ליקויים לחברה. חשוב! אסור לתקן את הליקוי בעצמכם! עליכם לאפשר לחברה הזדמנות סבירה לתקן את הליקוי. תיקון הליקוי באמצעות איש מקצוע מטעמכם – יסיר את האחריות של החברה מהליקוי וכספכם לא יוחזר!!

מהי הזדמנות סבירה? שני ניסיונות לטפל בליקוי. חשוב לציין שבמצב בו מדובר על ליקוי כרוני הטיפול עשוי להגיע אף לשנתיים!!!! אם נחזור לדוגמה של רטיבות עקב מי גשמים, התיקון יבוצע רק בקיץ לאחר שהמקום התייבש ורק בחורף שלאחר מכן נדע האם הליקוי אכן בוצע כראוי. מעבר לשנת הבדק לקבלן יש אחריות לגבי כל מוצר ומוצר בהתאם לתוספת לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973:

(1)      ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)      ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)      כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)      ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5)      כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)      כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7)      כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)      סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9)      התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)    כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

 

אחריות הקבלן לליקויים – הקבלן לעיתים ינסה להתנער מתיקון הליקוי ויטען כי הוא נגרם מעבודה של איש מקצוע מטעכם או מסיבות אחרות. לכן:

  • א. חשוב לתעד את הליקויים בטרם התחלתם לבצע עבודות בדירה.
  • ב. במקרה של פניה לערכאות, הנטל ככל הנראה ירבוץ על כתפי הקבלן, להוכיח כי הליקוי נגרם עקב מעשה או מחדל שלכם וכי קיים קשר סיבתי בין העבודות שבוצעו על ידי איש המקצוע שלכם לבין אותו ליקוי.

טיפ חשוב: בפרוטוקול ראשוני או מסירה חשוב לרשום שהדירה מלוכלכת ולכן לא ניתן לבדוק חלונות ריצוף וכיו"ב. אם יש משהו מכוסה – דלתות, ידיות וכו' – לציין זאת בדו"ח. רוכשים רבים פנו למשרדנו מאחר ורק לאחר שניקו את הדירה התגלו שריטות סדקים וריצוף שבור. הקבלן לא קיבל זאת היות והדברים לא נרשמו בפרוטוקול ומדובר על ליקויים שניתן לראות בעין.

רכוש משותף

כל הנאמר כאן לגבי הדירה נכון גם לגבי הרכוש המשותף.

דבר חשוב מאוד – לדאוג שהחברה תדע שיש לכם נציגות ורק הנציגות תחתום על מסירת הרכוש המשותף!

תמיד המטרה שלכם תהיה לקבל את הרכוש המשותף מאוחר ככל הניתן – לאחר מסירת הדירות והאינטרס של הקבלן יהיה למסור את הרכוש המשותף בטרם מסירת הדירות. הנקודה עלולה לעורר בעיה במידה ולא נקבע מי משלם עבור הדירות שטרם נמסרו.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *