רכישת דירה

Vito Peleg


רכישת דירה

רכשתם דירה? מהן העלויות הנלוות למה חשוב לשים לב, במיוחד כאשר נוטלים משכנתא מהבנק. במאמר זה נפרט מספר דגשים חשובים שיחסכו לכם הרבה כאב ראש ואולי גם כסף.

גובה המשכנתא – לרוב תקבע בהתאם להכנסה החודשית. רצוי שגובה המשכנתא לא יהיה גבוה מ- 25%-30% מההכנסות המשותפות של בני הזוג.

גובה המשכנתא תלוי גם במסגרת של זמן: למשך כמה שנים יש לפרוס את המשכנתא. על מנת לחשב מהי האפשרות הטובה ביותר עבורכם, ניתן לקבל ייעוץ מיועץ משכנתאות. שם תקבלו ניתוח מקצועי המשכלל את גובה ההכנסות שלכם, התכניות העתידיות וההון שיש ברשותכם כיום. באמצעות ייעוץ מקצועי נכון, תקבלו מתווה נוח ויעיל יותר לתשלומי המשכנתא. לעתים מדובר בחיסכון של אלפי שקלים לתקופת המשכנתא.

שנית, התשלומים בעת רכישת דירה – כאשר מסכמים עם מוכרי הדירה את מספר התשלומים וגובהם, יש לקחת בחשבון כמה אלמנטים: התשלום הראשון, יהיה לפחות 10% ממחיר הדירה (בתמורה לתשלום זה תירשם הערת אזהרה לטובת הרוכשים), התשלום השני אמור לכסות את המשכנתא של המוכרים (באם קיימת כזו) והתשלום השלישי יהיה במועד מסירת החזקה. כמובן שכל מקרה יבחן לגופו ולעיתים יהיו יותר משלושה תשלומים.

נוסף על כך, יש לקחת בחשבון שכאשר נוטלים משכנתא, הבנק מחייב את הרוכשים לשלם קודם כל את ההון העצמי שיש ברשותכם ורק לאחר מכן יועברו כספי המשכנתא למוכרים. כלומר, אם לדוגמה דירה עולה 1,000,000 ש”ח ואתם מבקשים משכנתא בגובה 700 אלף ש”ח, הבנק ידרוש אסמכתא על כך ששילמתם תחילה את ההון העצמי שברשותכם – 300 אלף ₪.

מה צריך לדעת כשלוקחים משכנתא?

משכנתא היא הלוואה בתנאים נוחים יחסית, לאורך זמן רב, שתמורתה נרשם משכון על הנכס הנרכש – מכאן שמה.

הבנק תמיד יבקש לוודא כי המחיר של הדירה הנרכשת הוא דומה לשוויה בפועל. הבנק יוודא זאת באמצעות שמאי מטעמו, שיבחן לא רק את שווי הנכס אלא גם האם הוא בנוי לפי ההיתר הקיים, האם קיימות חריגות בניה בנכס ועוד ועוד.

לבנק עומדות אומנם שתי אפשרויות להעריך את שווי הדירה:

1. המחיר המצוין בחוזה.
2. שמאי מטעמו שיעריך את שווי הדירה.

תמיד המחיר יהא הנמוך מבין השניים!!!

מדוע זה חשוב? אם לדוגמה תכננתם לקבל 700,000 ₪ משכנתא, מדירה שעלותה 1,000,000 ₪ (70% משכנתא מערך הדירה) והבנק העריך את הדירה בסך של 900,000 ₪ בלבד, גובה המשכנתא אותה תקבלו מהבנק יהיה 70% מתוך 900,000 ₪ – נמוך משמעותית מהסכום אותו תכננתם לקבל והפער עלול לגרור בעיות רבות, שכן תאלצו להשלים אותו בעצמכם.

שמאות מקדימה – האם כדאי?

שמאות מקדימה עשויה לחסוך לנו התמודדות עם בעיות רבות שלא היינו רוצים לגלות לאחר חתימת הסכם מכר.

שמאות מקדימה היא בדיקה של שמאי הבנק בטרם רכישת הדירה. במידה ונבקש שמאות מקדימה, כדאי לוודא שאותו שמאי עובד עם אותו בנק, כך שלא נצטרך לבצע שמאות נוספת לאחר חתימת החוזה. שמאות מוקדמת היא יקרה יותר (סביבות 2,000 ש”ח במקום 600 ₪ – תלוי בנכס עצמו). יחד עם זאת באמצעות שמאות מקדימה נקבל חוות דעת מקצועית הנוגעת לדירה, שתכלול בדיקה תכנונית – היתרי בניה, צווי הריסה, מידע לעניין מחיר הנכס וכדומה.

הוצאות ואגרות רכישת דירה*

מעבר לעלות הרכישה, קניית דירה טומנת בחובה הוצאות נוספות שחשוב לקחת בחשבון.
מיד לאחר הסכם הרכישה יש לרשום הערת אזהרה בטאבו על מנת להבטיח את זכותכם בנכס (אגרת רישום הערת אזהרה – 152 ₪). במידה ונוטלים משכנתא יש להוסיף הערת אזהרה נוספת לטובת הבנק, משכון הדירה לטובת הבנק (אגרה לרישום ברשם המשכונות – 190 ₪). אגרת עיון רשם המשכונות (למעשה אישור על רישום המשכון) עולה 31 ₪ לאדם ו-62 ₪ לזוג. נוסף על כן יש להוציא נסח טאבו רשמי (אישור רשמי מלשכת רישום המקרקעין על רישום הערת אזהרה) שמחירו 73 ₪.

עם תום הליך הרישום, יש להזמין מהבנק שטרות משכנתא ולהוסיף אגרה בסך 152 ₪ יחד עם אגרת סיום רישום בסך 27 ₪ בסך הכל, מחיר אגרות הרישום לזוג כיום עומד על 808 ₪**.

בנוסף, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות: פתיחת תיק בבנק (עמלת פתיחה) – חשוב וכדאי להתמקח! ייפוי כוח נוטריוני שבנק ידרוש מהרוכשים – כ- 300 ₪, השמאי מטעם הבנק (600 ₪ – 800 ₪ לערך – תלוי במחיר הדירה, אם ברשותכם הפניה מהבנק וחוזה חתום). השמאי יבקש דיסק בית משותף – 33 ₪ ולעיתים גם דיסק היתרי בנייה – 104 ₪.

חתימה על זיכרון דברים

ככלל, זיכרון דברים הינו חוזה לכל דבר ועניין, התקף גם בבית המשפט.
לרוב, עורכי דין אינם ממליצים על חתימה על זיכרון דברים ולא בכדי, מכמה סיבות מרכזיות:

• חתימה על זיכרון דברים הינה מחייבת ולפיכך צריכה להיות שלב לאחר הבדיקות השונות הנדרשות לרכישת דירה. לכן אם כבר אתם חותמים – תחריגו את נושא הבדיקות ההנדסיות והמשפטיות – כמו לדוגמה להוסיף סעיף “בכפוף לבדיקות משפטיות והנדסיות שיבוצעו על ידי הרוכש בתוך 14 ימים…”

• מומלץ שלא לחתום כלל על זיכרון דברים אלא לדאוג לחוזה מלא, מקיף ומפורט לרכישת הדירה. ישנן מספר סיבות לכך, אולם החשובות ביותר היא העובדה כי זיכרון דברים אינו מלא, אינו מקיף ואינו מפורט כמו חוזה רגיל שנערך על ידי עורך דין, השומר על זכויות הצדדים ומבטא בצורה נכונה ורחבה את המוסכם בין הצדדים.

• צדדים לעסקה הם לרוב אנשים מן השורה ואינם מודעים למשתנים אשר עשויים להטיב או להרע עימם כגון מועדי תשלומים, גובהם וכיוצא בזה. לפיכך חשוב מאוד לפנות לעורך דין העוסק בתחום על מנת לקבל ייעוץ מקיף ומקצועי.

* נכון לחודש יולי 2017.

** עלות האגרות מתייחסת לדירה הרשומה בטאבו ואינה כוללת אגרות מינהל מקרקעי ישראל,
חברות משכנות וכדומה.

פנו למשרדנו עוד היום לקבלת ייעוץ

סניף תל אביב: רח‘ ברקוביץ 4, מגדל המוזיאון קומה 6, תל אביב | סניף קריות: רח‘ בילינסון 51, ת”ד 514, קרית חיים 10162