רכישת דירה מקבלן: האם עלינו לשכור שירותי עו”ד?

Vito Peleg


רכישת דירה מקבלן: האם עלינו לשכור שירותי עו”ד?

כאשר אנו רוכשים דירה חדשה, מטיל עלינו הקבלן את החובה לשלם את  שכר הטרחה של עורך דינו. עורך דינו של הקבלן מייצג אותו ודואג לרישום הדירה שקנינו. שכר הטרחה עומד על 5,000 ₪ כיום – סכום שאינו מבוטל.

יחד עם זאת, העובדה שאנו משלמים את שכר טרחת עוה”ד של הקבלן, אינה קובעת כי האחרון מייצג אותנו בעסקה מול הקבלן. למעשה לעוה”ד של הקבלן אסור לייצג אותנו והסוגיה אף מוסדרת לרוב בחוזה שבין הקבלן לרוכש ובפסיקה.

כלומר, עורך הדין מטעם הקבלן אחראי לרישום הדירה בלבד ואינו מייצג את הרוכש! לעיתים הרוכש מוותר על ייצוג משפטי, אך פעולה שכזו עלולה לעלות ביוקר.

בטרם חותמים על חוזה רכישת דירה מקבלן יש לבחון מספר סוגיות חשובות אותן נפרט בקצרה:

החוק הנוגע לרכישת דירה מקבלן הוא חוק המכר (דירות) התשל”ג-1973 (להלן: “חוק המכר“) על תיקוניו הרבים. החוק תוקן בעקבות התפתחות הנושא בשילוב הכלכלה וגורמים נוספים בישראל כדוגמת “פרשת חפציבה”. בעקבות אותה פרשה נכנס תיקון לחוק, הוא תיקון מספר 4 לחוק המכר:

נושא חשוב אליו יש לתת דגש כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן, הוא ליצור מנגנון ביטחון לתשלומים שאנו משלמים לקבלן. המטרה היא להבטיח את הכספים הרבים שאנו משקיעים בדירה ולמנוע מצב בו הקבלן לא מסיים את בניית הפרויקט מכל סיבה שהיא (כדוגמת מקרה חפציבה). לשם כך בדיוק נקבע תיקון מספר 4 שיצר עבורנו מספר אפשרויות באמצעותן נגן על הכספים ששילמנו:

יש לבחון האם לפרויקט יש ליווי בנקאי. במקרה כזה הקבלן יעמיד ערבויות לפרויקט ובעבור כל תשלום שלנו יוחזר לקבלן אותו חלק מהערבות. בליווי בנקאי, יש לוודא בסיום הפרויקט קבלת מכתב החרגה (המחריג את החלק של הרוכש בפרויקט) ורישום הערת אזהרה על הדירה שרכשנו.

במידה ואין ליווי בנקאי – יש לדאוג לרישום הערת אזהרה, ולקבוע קצב תשלומים בהתאם לחוק המכר בהתאם לקצב התקדמות הבניה.

לעניין התשלומים, יש להקפיד מה גובה מדד הבסיס על פיו יקבעו יתרת התשלומים. כמו כן בטרם שולם התשלום האחרון, יש לוודא שיש לקבלן אישורי מיסים מלשכת מיסוי מקרקעין.

עניינים חשובים נוספים עליהם יש לשים דגש:

  • יש לבדוק למי שייכות הזכויות בקרקע. לבדוק את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). לוודא שאין עיקולים על הקרקע. במידה והקרקע היא קרקע מינהל, יש לבקש את הסכם החכירה עם המינהל, האם שולמו דמי חכירה, האם הזכויות מהוונות, יעוד הקרקע וכו’.
  • יש לבקש מהקבלן היתר בניה.
  • בעסקת קומבינציה יש לבדוק בין היתר את החוזה מול בעל הקרקע, את הנוסח של ייפוי הכוח, אישורי המיסים ולבדוק באיזה אופן רשומות זכויות הקבלן בקרקע (לרוב באמצעות הערת אזהרה).
  • מפרט טכני – הכלל העיקרי הוא “מה שלא רשום לא קיים”!!!

כאשר הגעתם למשרד המכירות, הדירה לדוגמה לרבות המפרט היו מותאמים לסטנדרט הגבוה – לעיתים על מנת לקבל את אותו הסטנדרט תאלצו להוסיף כספים.  על מנת שלא יקרה מצב כאמור, חשוב לסכם עניינים אילו בטרם החתימה: מספר שקעים ומיקומם, גודל וסוג רצפות, דלתות, חלונות, רשתות, ברז מאחורי המקרר, הכנה לרמקולים בסלון, סוג מטבח, אפשרויות בחירה וכו’. לשלב המו”מ מומלץ להיעזר באדריכל או מהנדס בניין.

  • איחור במסירת הדירה – איחור במסירת הדירה מעבר ל- 60 ימי איחור על פי חוק המכר, יגרור פיצוי מהקבלן החל מהיום הראשון (יום מסירת החזקה הקבוע בחוזה).

יש לשים לב שלא הוערך מועד מסירת החזקה בעקבות שינויי דיירים – שינויים שביקשנו בטרם נמסרה לנו הדירה. יש לעגן בחוזה המכר כי הרוכש יאשר כל שינוי בכתב, לרבות האיחור במסירה שיהיה בעקבותיו (במידה ויהיה).

  • מיקום מחסן ומעלית – חשוב מאוד לוודא מיקום חניה ומחסן באמצעות תשריט מתאים. יש לזהות את החניה בטרם חותמים על התשריט! יש לברר האם קיימות חניות מקורות בבניין, קירבת החניה למעלית וכו’.
  • יש לוודא כי הקבלן הוא קבלן מורשה ורשום במרשם הקבלנים. כמו כן יש לוודא שסיווג הרישיון לעסוק בפרויקטים מסוג זה.
  • תוספות של הקבלן – חוזי הרכישה מקבלן קובעים לרוב כי חלקים בבניין, לרבות חלקים משותפים יישארו מוצמדים לקבלן (רשומים על שמו). יש לוודא כי כל בנייה שימוש בחלקים אלו, יהיה במידת הסביר ושלא תפגע בנו לדוגמה – לאסור על הקבלן אפשרות של הצבת אנטנה על גג הבניין ועוד.

אנו ממליצים, באופן  חד משמעי, לרוכשי דירה מקבלן להיעזר בעו”ד מטעמם!

משרדנו עוסק בייצוג רוכשים אל מול קבלנים מזה שנים רבות. אנו מלווים את הרוכשים מהשלבים הראשונים של הרכישה, במהלך החתימה ועד לקבלת הדירה בפועל.

פנו למשרדנו עוד היום לקבלת ייעוץ

סניף תל אביב: רח‘ ברקוביץ 4, מגדל המוזיאון קומה 6, תל אביב | סניף קריות: רח‘ בילינסון 51, ת”ד 514, קרית חיים 10162