מיסוי מקרקעין והרפורמה החדשה

Vito Peleg


מיסוי מקרקעין והרפורמה החדשה

השינויים האחרונים בנושא מיסוי מקרקעין, משפיעים וישפיעו באופן מהותי על רוכשי ומוכרי דירות. למעשה שינויים אלו משנים את האופן שבו עלינו לתכנן את הרכישות או מכירה של דירות אשר בבעלותנו.
מטרתו של מאמר זה היא לסקור באופן פשוט ככל הניתן, את עיקרי השינויים אשר חלקם כבר נכנסו לתוקף החל מיום 1.8.13 וחלקם ייכנסו לתוקף ביום 1.1.14.

מס רכישה:

רכישת דירה עד לשנת 31.12.14 (תוקף השינוי – החל מיום 1.8.13):
במקרה של רכישת דירה המהווה מלאי עסקי או תאגיד שיבקש לרכוש דירה (לדוגמה חברה), ישולם מס רכישה בגובה 6%.
תושב חוץ שיבקש לרכוש דירה, יחויב בתשלום מס רכישה בגובה כאילו זו אינה דירתו היחידה.

ברכישת דירה שהיא דירתנו היחידה נשלם מס כדלהלן:
עד לסכום של 1,623,320 ₪, לא נשלם מס כלל.
על הסכום שבין 1,623,321 ₪ – 1,925,460 ₪, נשלם 3.5%.
על החלק שבין 1,925,461 ₪ – 4,967,445 ₪, נשלם 5%.
בעקבות התיקון הוספו שתי מדרגות נוספות:
על החלק שמעל 4,967,445 ₪ ועד לגובה 16,558,150 ₪ נשלם 8%.
ועל החלק שמעל 16,558,150 ₪, נשלם 10% מס רכישה.

ברכישת דירה שאינה דירה יחידה או דירה שנרכשת בידי תושב חוץ נשלם:
עד לסכום של 4,967,445 ₪: 8%
על החלק שמעל 4,967,445 ₪ נשלם 10%
במידה והדירה הנרכשת היא דירה חלופית (רכישת דירה במקום הדירה הקיימת), אנו נתחייב למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים. במידה ואכן הדירה הישנה תימכר במהלך אותם 18 חודשים, לא נשלם מס רכישה. במידה ולא נמכור את הדירה הישנה, נאלץ לשלם את מס הרכישה בצירוף ריביות (4% לשנה) וקנסות.

מס שבח:

מס שבח הוא מס שאנו נשלם על השבח של הדירה אותה אנו מוכרים. כלומר אם רכשנו דירה 1,000,000 ₪ ומכרנו אותה ב- 1,500,000 ₪ – הרווחנו למעשה 500,000 ₪ ולכן נשלם מס שבח בגובה 25% מ”הרווח”.
ישנם פטורים כמו פטור של “דירה יחידה” – מי שיש בבעלותו דירה אחת בלבד, לא ישלם את השבח ויקבל פטור על פי סעיף 49 ב(2). ישנם פטורים נוספים כמו פטור שמתקבל בדירות שהתקבלו מירושה, העברות בין קרובים וכיו”ב.
לעניין מס השבח, חל תיקון שנכנס לתוקף ביום 1.1.14. תיקון זה ביטל את הפטור של מכירת דירה פעם בארבע שנים. ביום 1.1.14 החלה “תקופת המעבר”. תקופת שתימשך 4 שנים, עד ליום 31.12.17.
בטרם נסקור את אותם שינויים, נעמוד על מספר הגדרות:
“יום המעבר” – 1.1.14.
“תקופת המעבר” – 1.1.14 – 31.12.17.
“מסלול ליניארי” – כאשר אנו מוכרים דירת מגורים לאחר יום המעבר, 1.1.14, השבח עד ליום המעבר יהיה פטור ממס. על יתרת השבח, החל מיום המעבר, נשלם מס בגובה 25%.
לדוגמה, אם היתה לנו דירה במשך 10 שנים ומכרנו אותה ביום 31.12.14 (שנה בדיוק לאחר יום המעבר) והשבח על הדירה הוא 200,000 ₪, ניתן לומר שהשבח בכל שנה הוא 20,000 ₪.
לפיכך אנו נשלם מס שבח בגין שנה אחת בלבד, כלומר 25% מתוך שבח של 20,000 ₪ = 5,000 ₪.
בטרם מוכרים דירה חשוב מאוד להיוועץ עם עו”ד מהתחום על מנת לבצע תכנון מס חכם שעשוי יהיה לחסוך לנו לעיתים עשרות אלפי שקלים.

השינויים העיקריים במס השבח שחלו מיום 1.1.14:

ראשית יש לבחון: האם ביום המעבר יש לנו דירה אחת או יותר.
במידה וברשותנו דירה אחת, נוכל למכור אותה בפטור מלא במידה שלא מכרנו בשמונה עשר החודשים האחרונים דירה בפטור הנ”ל והיינו הבעלים של הדירה לפחות 18 חודשים. הדירה תיחשב דירתנו היחידה גם אם ברשותנו “דירה חלופית” אותה אנו מתכוונים למכור במהלך 18 החודשים הבאים.
במידה וברשותנו יותר מדירה אחת ביום המעבר, בשום מקרה, לא נוכל למכור דירה בפטור של דירת מגורים יחידה במהלך תקופת המעבר.
יחד עם זאת נוכל למכור בתקופת המעבר 2 דירות בלבד במסלול ליניארי: את הדירה הראשונה נוכל למכור מתי שנרצה בתקופת המעבר. יודגש כי מכירה של דירה במסלול הליניארי ביום המעבר, נשלם מס זעום.
את הדירה השניה נוכל למכור רק לאחר 4 שנים מיום שהשתמשנו בפטור הקודם – אותו פטור של מכירת דירה פעם בארבע שנים שבוטל.
לאחר תקופת המעבר, החל מיום 1.1.18, נוכל למכור כמה דירות שנרצה ומתי שנרצה במסלול הליניארי.
מלבד האמור ישנם עניינם נוספים אותם יש לקחת בחשבון: העברות של דירה במתנה (לגביהן ישנם שינויים נוספים) תקופות צינון (במקרים בהם קיבלנו את הדירה אותה אנו מעוניינים למכור במתנה), שבח אינפלציוני, פחת, פטורים נוספים (במקרים של ירושה או פטור לפי מכירת 2 דירות ורכישת דירה שלישית), מה קורה כאשר ברשותנו אחוז מסויים מדירה ועוד עניינים רבים.
יתרה מכך, חשוב לציין שתכנון המס שהיה נהוג עד כה משתנה לגמרי. אם בעבר היינו מעדיפים להשתמש בפטור בגין הדירה לה היה השבח הגבוה ביותר(לרוב הדירה שהיתה ברשותנו לאורך התקופה הארוכה ביותר) לפי המסלול הליניארי יש לבחון את מצב הדברים באופן שונה.
לדוגמה: בגין דירה שרכשנו לפני 30 שנה בסך של 1,000,000 ל”י (100 ₪) שנרצה למכור אותה היום בסך 1.5 מיליון ₪, השבח הוא גדול יותר מאשר דירה שרכשנו לפני שנה בסכום של 200,000 ₪ ואותה נמכור בסך 400,000 ₪. יחד עם זאת בחישוב לפי המסלול הליניארי נשלם דווקא בגין הדירה השניה (הזולה יותר) סכום גבוה יותר מכיוון שהחישוב במסלול הליניארי מחלק את השבח לתקופות ארוכות יותר.
עניין נוסף וחשוב: מכיוון שאנו נשלם מס שבח כמעט בכל מכירה, כאשר אנו משקיעים כספים בהשבחת/רכישת הנכס, עלינו לדרוש ולשמור חשבוניות: תשלום מס רכישה, שכ”ט עו”ד, תשלום למתווך, שיפוץ שעשינו בדירה, הוצאות מימון וכו’.
לכן כשאנו מחליטים שאנו מעוניים למכור דירה, חשוב מאוד לתכנון את המכירה, כך שנוכל לחסוך לעיתים עשרות ואולי מאות אלפי שקלים. חשוב מאוד לפנות למשרד המתמחה בתחום המקרקעין בכלל והמיסוי בפרט.

פנו למשרדנו עוד היום לקבלת ייעוץ

סניף תל אביב: רח‘ ברקוביץ 4, מגדל המוזיאון קומה 6, תל אביב | סניף קריות: רח‘ בילינסון 51, ת”ד 514, קרית חיים 10162